근거를 공개합니다
사용한 거래, 표본 수, 기준일과 계산 가정을 결과와 함께 보여드립니다.
숫자보다 먼저, 계산의 근거를 확인하세요.
집의 기준은 거래가격을 단정하지 않습니다. 아파트 실거래 표본과 계산 가정을 공개하고, 임대수익으로 설명되는 가치와 시장가격을 분리해 보여드립니다.
차이를 설명합니다
가격을 단정하지 않고 임대수익만으로 설명되지 않는 차이를 구분합니다.
부족함을 숨기지 않습니다
표본이 부족하거나 오래된 경우 숫자보다 그 이유를 먼저 알립니다.
현재 데이터 범위
현재 수집 범위를 확인하는 중입니다…
분석 대상과 표본 선택
국토교통부 아파트 매매 상세 및 아파트 전월세 실거래 중 단지 식별값이 같고 전용면적 차이가 0.01㎡ 이하인 계약만 한 표본군으로 묶습니다.
오피스텔, 연립·다세대, 단독·다가구, 상가, 토지, 분양권·입주권은 현재 가치 산정에 포함하지 않습니다.
감정평가 방법론과 이 서비스의 차이
「감정평가에 관한 규칙」이 정한 3방식과 이 서비스가 쓰는 계산은 목적과 절차가 다릅니다. 무엇이 같고 무엇이 다른지 먼저 밝힙니다.
감정평가 3방식(제11조)
- 원가방식 — 원가법(재조달원가에서 감가수정), 적산법(기초가액×기대이율 + 필요제경비 → 임대료)
- 비교방식 — 거래사례비교법(사정보정·시점수정·가치형성요인 비교), 임대사례비교법, 공시지가기준법(토지)
- 수익방식 — 수익환원법(장래 순수익·현금흐름을 환원 또는 할인), 수익분석법(임대료)
주된 방법과 시산가액 조정(제12조) 감정평가는 대상물건별로 정한 주된 방법을 적용하고, 다른 방법으로 산출한 시산가액과 비교해 합리성을 검토합니다.
구분소유 아파트의 주된 방법(제16조) 집합건물법상 구분소유 건물과 대지사용권을 일괄 평가할 때는 거래사례비교법을 적용합니다. 그래서 아파트는 거래사례비교법이 주된 방법입니다.
거래사례비교법 절차와 산식
비준가액 = 사례가격 × 사정보정치 × 시점수정치 × 지역요인 비교치 × 개별요인 비교치 × (대상면적 ÷ 사례면적)사례 선정 → 사정보정 → 시점수정 → 가치형성요인(지역요인·개별요인) 비교 → 면적 비교 순으로 진행합니다.
수익환원법(직접환원법) 산식
수익가액 = 순영업소득(NOI) ÷ 환원율할인현금흐름분석법(DCF)도 수익환원법에 포함됩니다.
전월세 전환율과 이 서비스의 4%
주택임대차보호법 제7조의2·시행령 제9조는 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 산정률의 상한을 "연 10%"와 "한국은행 기준금리 + 연 2%" 중 낮은 비율로 정합니다. 이 서비스가 쓰는 4%는 대표 임대사례를 고르기 위한 정렬용 환산율일 뿐 법정 상한이나 시장 전환율이 아닙니다.
감정평가 절차 대응표
| 감정평가 절차 | 집의 기준 | 차이·한계 |
|---|---|---|
| 거래사례비교법 | 비교 시장가격 M(동일 단지·동일 면적 매매 중위값) | 사정보정 대신 중위값으로 이상치 영향을 완화합니다. 시점수정은 없으며 최근 표본과 90일 경과 경고로 대체합니다. 층·향·동·수리상태 등 개별요인 보정은 하지 않습니다. |
| 수익환원법(직접환원) | 수익가치 V = NOI ÷ r + D | 관리비·세금·감가 등 운영경비를 차감하지 않습니다. 환원율은 가정값(2.0%, 1.5~3.0% 시나리오)입니다. |
| 시산가액 조정 | 조정하지 않고 M과 V를 나란히 공개 | M÷V 비교 배율만 제시하며 두 값을 하나로 조정하지 않습니다. |
| 원가법 | 적용하지 않음 | 구분소유 아파트는 토지·건물을 분리해 원가를 산정하기 어렵습니다. |
감정평가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 감정평가법인등만 수행할 수 있습니다. 이 서비스의 숫자는 공개 실거래로 계산한 참고 지표이며 감정평가액·담보가치·공식 통계가 아닙니다.
계산 순서와 산식
금액 단위는 원, 비율은 소수입니다. m은 월세, D는 보증금, v는 공실률, r은 환원이율, M은 비교 시장가격, J는 전세가입니다.
1. 비교 시장가격
M = median(동일 단지·동일 면적의 유효 매매금액)매매 표본을 금액순으로 정렬한 중위값입니다. 짝수 표본은 가운데 두 값의 평균을 사용합니다.
2. 대표 임대 사례
G = 12m + 0.04D전월세 사례를 연 환산 총수익 G로 정렬해 중앙 사례를 고릅니다. 4%는 대표 사례 선택을 위한 보증금 비교 환산율이며 최종 가치에 다시 수익으로 더하지 않습니다.
3. 유효 연 임대수익
NOI = 12m × (1 − v)선택한 대표 사례의 연 월세에서 공실을 차감합니다. 현재 실데이터 기본 공실률 v는 5%입니다.
4. 수익가치
V = NOI ÷ r + D공실 조정 연 월세를 환원이율로 나눈 뒤 보증금을 더합니다. 실데이터 기본 r은 2.0%이며 결과 화면에서 1.5~3.0% 시나리오를 확인할 수 있습니다.
5. 전세가와 전세가율
J = median(월세 0원인 전세 보증금)
전세가율 = J ÷ M × 100동일 단지·동일 면적의 순수 전세와 매매 중위값을 비교합니다.
6. 시장가격 비교 배율
비교 배율 = M ÷ V × 100100%는 두 값이 같다는 뜻입니다. 시장가격과 수익가치의 차이를 설명하는 비교값이며 적정가·매수 신호가 아닙니다.
자료 품질 판정
- 전체 일치 표본이 3건 미만이거나 대표 임대 사례가 없으면 금액 표시를 보류합니다.
- 표본이 3~9건이거나 품질 사유가 있으면 참고값으로 표시합니다. 10건 이상이고 별도 사유가 없을 때 정상값으로 표시합니다.
- 최근 계약이 기준일보다 90일 넘게 오래됐거나 매매·임대 비교표본이 없으면 사유를 표시합니다.
- 월세가 있으면서 보증금이 1억 원을 초과하는 대표 사례는 보증금 환산 가정 영향이 큰 참고값으로 알립니다.
데이터 출처와 한계
자료 출처는 국토교통부 실거래가 공개시스템의 아파트 매매 상세 자료와 아파트 전월세 자료입니다. 본 분석은 아파트만 대상으로 하며 계약일 기준 신고 자료를 사용합니다.
신고 지연, 정정·해제에 따라 최근 수치가 바뀔 수 있습니다. 개별 거래의 권리관계·수리 상태·동·향·층·조망과 재건축 기대는 반영하지 않으며, 감정평가나 공식 가격통계가 아닙니다.
동일 아파트·동일 면적 가치 분석
동일 단지명과 전용면적별 거래를 묶어 시장가격, 임대근거와 표본을 확인합니다. 아래 샘플 단지를 선택하면 홈에서 실제 검색 결과를 확인할 수 있습니다.